公図は正確か

 隣りの主人があることで登記所へ行き、その際、備えつけの公図をみたところ、どうも現在の境界と違っているようだというのです。現在の境界は祖父の代からのもので、安穏無事にその境界を守ってきました。隣りの主人の主張に対して、どう反論すればよいのでしょうか。また、公図も本当に正しいものでしようか。

スポンサーリンク

 登記所(法務局またとその出張所)には、土地の図面(地図)が備えつけられています。地図には、旧土地台帳附属地図と、国土調査法による地籍図があります。
 地籍図は昭和26年から近代的な測量技術によって、一筆ごとに土地の所有者立会いのうえ、その所在、地番、境界などを現地調査して正確に作成されていますから、極めて信頼性のあるものです。
 ですから、もし、Aさんの見た地図が地籍図であったら、Aさんの主張は正しいものであると推定されます。しかし、地籍図も絶対的ではないのですから、どうしても納得がいかない場合は、裁判所に境界確定の訴を起こすよりほかはありません。
 ただ、Aさんのみた地図が旧土地台帳附属地図(これをふつう公図といってます)だった場合は問題があります。この地図は公のものですから一応信頼のおけるものですが、必ずしも現実の境界と一致しない場合も考えられます。
 この地図は明治初年に地租の徴収を目的として作成されたもので、土地所有者の申請を基礎に作られており、そのため自分の土地をなるべく狭く申請した傾向が強く、それが当時の測量技術の未熟さもともなって、実際より狭い土地を地図上に多く残しているといわれています。
 また、途中で区画整理や耕地整理が行われていれば、新しい地図が作られ、その地図は信頼性が高いといわれています。しかし、かつて土地所有者の間で境界を変更したという事実があっても、一般的に地図の変更手続をとっていないのが普通でしょう。
 このように、旧土地台帳附属地図は必ずしも正確でないことが多いのですが、しかし、との地図は公のものですから、一応正しいものだという推定を受けているわけです。
 これまでの経験から旧土地台帳附属地図は、境界が直線か曲線かという地形的なものは比較的正確で、距離や方位、角度などの点については正確でないものがあるといわれています。
 一筆地の土地(箪界)調査は、旧土地台帳附属地図(いわゆる公図)を写して作成した調査図素因と現地の利用形態とを基礎資料とし、所有者などの立会いを得て調査し、もし所有者等に筆界について紛争がある場合には、筆界を特定することができないので「筆界未定」となります(地籍調査作業規程準則三〇条)。したがって登記簿上も従前のままで残されることになります。
 借地の境界がはっきりしない場合があります。いくら借地だからといって、境界について知らんぷりしているわけにもいきません。
 特に、同じ地主より借地している場合、隣りとの境界が明確でないことが少なくありません。また、家の増築をする際、隣人から文句をつけられ、どうしたらよいかわからないこどがあります。
 同じ地主の土地を借りている場合、まず地主の立会いのもとに、借地契約に基づいて借地間の境界を確定するようにします。
 しかし、現実には、借地契約ではっきりしない場合が多いようです。
 このとき、お互いに話し合いで解決がつかない場合や、地主が立会ってくれない場合は、「借地権確認の訴」を起こすことになります。つまり、同じ地主ですので、境界を確定することはあまり重要な問題ではなく、賃借権の及ぶ範囲はどこまでかということが問題となるわけで、自己の借地権の範囲について争う者を相手方として確認訴訟を起こすことになります。
 隣りが第三者の所有地である場合は、前項で説明しましたように、まず、地主とその隣地所有者との間で、境界を確定してもらうことになります。
 つまり、借地人が自由に隣地所有者と境界を確定することはできません。なぜなら、地主の権利を侵害することになるからです。
 ところで、隣りが借地人の場合の境界の確定は、少し難しい法律問題がからんできます。地主と隣地所有者で境界の確定をなすことは、前項でも述べましたように少しも問題がありません。しかし、境界をはっきりさせるために、地主が隣りの賃借人を相手(当事者)にしていいかどうかという問題が生じてきます。現在の最も有力な判例・学説からしますと、答えはノーです。
 「土地境界確定訴訟においては、土地の賃借人は当事者適格を有しない」(岡山地裁判決・昭和43・7・18)という考え方が有力ですが、この当事者適格というのは、訴訟物たる権利、または法律問題について、当事者として訴訟を遂行し、本案判例を求める資格のことです。
 土地所有者以外の地物権者や賃借人に当事者適格を認めると、土地所有権者に不利益を及ぼすおそれがあるからです。
 この場合は、隣地の土地所有者に対して、土地境界確定の訴を起こすべきだといえます。

冠婚葬祭
借地借家と法律/ 賃貸借契約の実際/ 借地・借家の期間・更新/ 貸主借主の交替/ 賃料の決定と値上げ/ 借地・借家権の消滅原因/ 売場・店舗の賃貸/ 社宅契約と立退/ 借地・借家権の相続/ 借地・借家紛争の解決/ 不動産取引の基礎知識/ 売買契約を結ぶ前に/ 売買物件の調査及びその価格評価/ 契約書の作成/ 売買契約の締結/ 特殊な不動産の売買/ 分譲マンション/ 分譲マンション購入の事前調査/ マンションの売買契約の締結/ マンションの所有関係/ 欠陥マンションの問題/ マンション管理の法律/ 管理組合と規約/ 共用部分の管理/ 公営・公団住宅/ 公営住宅の申込み/ 公団住宅の申込から入居/ 公営住宅の相談/ 公団住宅の相談/ 新築・増改築の手続き/ 新築プラン/ 建築請負契約の締結/ 工事紛争の解決法/ 宅地に対する規制/ 家に対する規制/ 住宅ローン/ 住宅ローンの利用手続き/ 住宅ローン相談/ 区画整理とその対策/ 土地収用とその対策/ 不動産取引業者の知識/ 登記の効力/ 登記の手続き/ いろいろな登記の実際/ 身近な紛争の解決/ 境界の問題/ 越境したままの建物/ 建築中の越境建物/ 公図と境界が違っている/ 公図は正確か/ 隣りの庭木の枝や根が越境している場合/ 塀の設置について/ 塀の保存と修繕の費用/ 境界の土留工事の費用/ 道路の問題/ 改築における通行権/ 通行地役権の時効取得/ 民法と建築基準法の規定/

        copyrght(c).冠婚葬祭専科.all rights reserved

スポンサーリンク