住宅ローン相談

 住宅ローンの金利が途中で上がることはないでしょうか。
 民間住宅ローンについては固定型と変動型があり、固定型は借入時の利率が完済まで適用されますが、変動型は借入れ後、金融情勢によって変わります。
 一方、住宅金融公庫融資については、段階金利制が導入されており、新規貸出分について一一年目から金利が引き上げられることになります。

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 住宅ローンの返済期間は何年なのでしょうか。
 銀行の住宅ローンでは、返済期間を二五年以内としているところが多いようですが、銀行により、また住宅ローンの種類により一律ではありません。
 住宅金融専門会社は銀行より長期の三〇年間の借入れを認めており、なかには三五年ローンを行っているところもあります。
 なお、住宅金融公庫の個人住宅の最長返済期間は、耐火構造住宅三五年、簡易耐火構造住宅三〇年、木造及び不燃構造住宅二五年となっています。
 繰り上げ返済をしたいができるでしょうか。
 住宅ローンを借りてからしばらくして手元資金に余裕ができて、繰り上げ返済をしたいときには、所定の手数料を支払えば、残金全部についてでも、また一部についてでも返済することができまます。
 ただし、繰り上げ返済をする一定期間(通常一週間程度)前に、銀行に申し出ることが必要です。
 返済不可能になったときの対策はどうすればよいのでしょうか。
 返済が予定日になされない場合、金融機関から催促があり、更に電話や文書もしくは面談による事情聴取が行われます。また保証会社又は保険会社にも通知がされます。
 さらに所定の期間(普通は三ケ月以上)が経過すると、内容証明で督促され、六ケ月の延滞になれば期限の利益を失わせたとして、弁済の手続きがとられます。
 万一、返済不能に陥ったときはまずローンを借りた金融機関と早めに相談することです。返済期間の延長などが認められるケースもあります。
 しかし、最悪の場合には、担保として提供している住宅を手放さなければならないことにもなりますので、住宅ローンを借入れる際に、無理のない資金計画を立てることが肝要です。そのためには、銀行の住宅ローン窓口のほか、地方公共団体や住宅金融公庫等で住宅相談を受けることも有効でしょう。
 中古住宅に対するローンはあるのでしょうか。
 民間金融機関の住宅ローンでは、中古住宅のローンであっても基本的には新築住宅の場合と変わりありません。ただし、建築後数年経過しているため、耐用年数などの関係で、返済期間、担保掛目などについては、新築住宅に比べ条件が敵しくなっています。中古住宅の場合、物件により事情がかなり異なりますので、銀行でよく相談してください。
 買換ローン・つなぎローンというのはどのようなローンでしょうか。
 住宅を買い換える場合の手持物件(現在住んでいる住宅)が売却できるまでのつなぎ資金や、年金福祉事業団等の公的ローン借り入れまでのつなぎ資金を新物件の住宅ローンとあわせて短期間(通常六カ月以内)借入れる制度です。
 買い換えようとするとき、売却した住宅のローンが残っている場合の返済資金に充てることができますし、売却先が見つからない場合には仲介する不動産業者の紹介を受けられ、予定した期間内の売却できなかったときは、業者が買い取りを保証します。借入金の返済は、物件売却時に一括して行い、月々の支払いは利息だけです。
 この制度はほとんどの都銀、住宅金融専問会社で設けられています。金融機関全体では二割程度で普及の度合は低くとどまっていますが、今後は増加していくと思われます。
 金利、融資限度額については金融機関ごとにバラツキがあり、また特に定めていないところもあるようです。
 借地に家を建てたいのですが、建築資金は借りられるでしょうか。
 借地上の住宅であっても、地主の承諾さえ得られれば、建築資金を借りることができます。この場合、土地賃借契約書および地主の住宅建築についての承諾書を地主の印鑑証明書を添えて、銀行に提出しなければなりません。
 抵当権の順位は必ず第一順位でなければならないでしょうか。
 住宅ローンの場合、抵当権の順位は、原則として第一順位でなければなりません。ただし、民間金融機関の住宅ローンでは、住宅金融公庫、年金福祉事業団等の公的融資を併せて利用する場合には、担保余力があれば、(物件担保査定価格が、公的機関と民間金融機関からの住宅ローンの合計額を上回っていること)公的機関の先順位を認めています。
 また、増改築の場合に新築した時の住宅ローンが残っているときは第二順位となります。
 建物の建築・増改築の場合の担保はどうなるでしょうか。
 土地を保有済みで、建築資金のみを借り入れる場合であっても、建物ともに敷地に第一順位の低当権を設定します。
 また、増改築の場合は、資金交付を受ける前に、増改築前の物件に抵当権設定登記を行い、増改築後に、その住宅の表示登記の変更を行います。
 最近では無担保の増改築ローンを設けている金融機関も増えています。
 この制度は増改築だけでなく門や工事資金、造園工事資金、インテリア等の購入をも対象としていることが特長です。また有担保証の場合と比べ、融資限度額は小さく(三〇〇万以内など)、利率も通常の住宅ローンよりやや高めです。
 土地購入の際の担保はどうなるでしょうか。
 土地のみを購入する場合には、その土地に抵当権をつけることはいうまでもありませんが、これを加えて、建物完成後に建物を追加担保とし、抵当権を設定します。このため、土地購入資金を借り入れるときに、追加担保についての念書を銀行に差し入れます。
 共有物件の場合の担保はどうなるでしょうか。
 共有物件の場合、各所有者に持分がありますが、借り入れ申込者の持分のほか、共有者の持分についても抵当権を設定登記するのが一般的です。また、この際、併せて共有者に連帯保証人になってもらうケースが多いようです。
 ただし、マンションのように敷地が持分登記となる場合は、借り入れ申込み人の持分のみについて担保とします。
 火災保険は必ずつけなければならないのでしょうか。
 住宅ローンでは、通常、建物を担保としますので、銀行で定められた基準以上の火災保険をつけなければなりません(建物以外のものを担保とする場合はつけなくてもよい)。建物が、火災などで滅失した場合には、保険金で、住宅ローンの残金を返済できますので、ローン利用者にとっても火災保険は、不可欠のものです。この火災保険には、銀行(または保証会社)が質権を設定しますが、実際に火災にあったときは、小規模の火災であれば保険金は銀行が受け取り返済金に充当するのではなく、ローン利用者が、直接保険金を受け取り、修復資金とすることを認めてくれることもあります。また、大規模の火災を受けて、建て替えなければならないような場合には、一担、保険金で住宅ローンを完済してから、改めて新築資金を借りるというのが一般的なようです。
 ローンと保証人の問題について
 すでに述べましたように、住宅ローンを借りるには連帯保証人を立てる必要があります。しかし、住宅ローンは、二〇年以上の長期間のしかも個人にとっては、非常に多額の借り入れですので、連帯保証人をみつけることは、むずかしくなっています。そこで、最近では、保証人に代って保証してくれる次のような制度を利用するケースが多くなっています。
 住宅ローン保証(金融機関系列保証会社)
 住宅融資保証保険(住宅金融公庫)
 住宅ローン保証保険(損害保険会社)
 なお、住宅金融公庫融資については、財団法人公庫住宅融資保証協会が、保証を行っています。
 団体信用生命保険とは
 団体信用生命保険は、金融機関を保険契約者および保険金受取人とし、住宅ローン利用者を被保険人(保険の対象者)として、住宅ローン利用者が、死亡または廃疾状態になったとき、保険会社がその未返済残高と同額の生命保険金を支払うことにより、債務を消滅させることを目的とした保険です。
 この保険のメリットとしては、金融機関が借り主の不測の事態による貸付金の回収困難を回避できること、ローン利用者にとっても死後に債務を残し、遺族や保証人に負担をかけることをくいとめることができることがあげられます。このため、団体信用生命保険に加入することが、民間の住宅ローンでは、重要な融資条件となっており、保険加入が義務づけられています。

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