住宅ローン

 都市銀行をはじめとする民間金融機関による住宅ローンの融資方式は、金融機関が特定会社と提携して、その保証に基づき、住宅を建設、購入する個人に資金を融資する「提携方式」と、特定会社との提携によらず、直接、個人に融資する「非提携方式」の二種類に大別されます。

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 提携方式には、不動産会社やプレハブメーカーなどの住宅供給企業と提携して、その企業が販売する住宅、宅地の購入資金を融資するものと、一般企業と提携して、その企業の従業員に融資するものとがあります。
 また、非提携方式には、住宅積立預金を融資条件とする「積立型」と、条件としない「即時型」とがありますが、後者が一般的です。
 提携・非提携の割合は、金融機関によって異なり、都市銀行では、ほぼ半々ですが、信託銀行、長期信用銀行は、提携方式中心です。これに対し、地方銀行、相互銀行、信用金庫などは、取引が地域に密着しているため、非提携方式の割合が高いようです。
 提携ローンでは、実際の貸付けにあたっては、債権保全方式(保証方式)により、次のように分類されます。
 1. 提携企業が包括保証する方式
 2. 提携企業が包括保証し、銀行が個別に担保を徴求する方式
 3. 保証会社の保証を付ける方式
 4. 損害保険会社の住宅ローン保証保険を付ける方式
 ただし、提携企業の信用力に依存する1.、2.の方式よりも、3.、4.の方式が、多く利用されています。
 非提携ローンは、個人が、直接、金融機関に借入れを申込む方式であり、提携ローンのように企業が介在しません。このため、手続きは、金融機関と個人(借入者)だけのものとなり、
 1. 銀行が、直接、担保を徴求し、連帯保証人を立てる方式
 2. 保証会社の保証を付ける方式
 3. 損害保険会社の住宅ローン保証保険を付ける方式の三方式がありますが、最近では、1.のように連帯保証人を立てる代りに、保証会社の保証、あるいは住宅ローン保証保険を利用する2.、3.のケースが、一般的となっています。
 民間金融機関の住宅ローンの融資条件は、基本的には、各行が自主的に定めることになっているため、一律ではありませんが、銀行、信託銀行、相互銀行といった業態ごとに、ほぼ条件が統一されています。
 一般的な融資条件は、次のとおりです。なお、提携方式、非提携方式による融資条件の違いは、あまりみられません。
 融資対象者
 1. 年齢 借入時の年齢が満二〇歳以上六〇歳(または六五歳)未満で、かつ最終返済時に満七〇歳未満であることを要件としているのが一般的です。
 2. 所得 一定の金額以上の安定した所得(税込み年収一〇〇万円以上とするケースが多い)があり、税金を怠納していないこと。
 3. 健康 団体信用生命保険に加入できる人
 資金使途は借入者またはその家族が居住するための住宅、土地の建設または購入資金で次のいずれかに該当するもの。
 1. 土地付き住宅
 2. 住宅の新築または購入
 3. 住宅の増改築
 4. マンション
 5. 中古住宅
 6. 土地
 このほか、借地権の取得を対象としている場合もあります。また、店舗、事務所などとの併用住宅の場合は、居住部分の床面積が、全床面積の1/2以上であることが必要です。
 住宅ローンの返済方法には、元金均等方式(返済元本が常に同額)、元利均等方式(返済元利金が常に同額)、元利逓増方式(返済元利金が徐々に増加)の3方式がありますが、元利均等方式が一般的です。また、いずれの方式も、毎月返済とボーナス時増額返済の併用が可能です。
 なお、借入後1年間について元金の返済を猶予してもらえる「元金据置方式」も普及してきています。
 通常、融資対象物件(新築または購入する住宅)に対し、第一順位の抵当権が設定されます。ただし、例外的に本人所有の他の不動産あるいは有価証券を担保とすることもあります。
 原則として連帯保証人(長期にわたり住宅ローンの債務を保証することが可能な資産、所得のある個人)を立てることが必要です。適当な連帯保証人がない場合には、損害保険会社の住宅ローン保証保険、金融機関系列の住宅ローン保証会社の保証制度および住宅金融公庫の住宅融資保険を利用することもできます。

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