マンションの所有関係

 分譲マンションの所有関係を律する法律としては、建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律六九号。以下「区分所有法」と略称)があります。この区分所有法は、オフィスビルなどの商業ビル、店舗・事務所などと併存する下駄ばきアパート、あるいは木造棟割長屋など、広範囲の建物の区分所有に適用されます。ここでは、主として、いわゆる分譲マンションを想定して、その所有関係について区分所有法がどのように規定しているのかを述べていくことにします。

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 一棟の建物に、構造上区分された数個の部分があり、そのうちの複数の部分が独立して住居や店舗などの建物としての用途に供することができる場合、これらの各部分はそれぞれ所有権の目的となることができ、このような所有権を区分所有権と呼んでいます。そして、そのような建物のうち、区分所有権の目的となる部分を専有部分といい、また専有部分以外の部分を共用部分といいます。
 したがって、分譲マンションのような区分所有建物は専有部分と共用部分の二種類の建物部分から成っており、区分所有法では、この専有部分と共用部分の所有関係、建物・敷地・付属施設の維持管理のための仕組などについて細かく規定しているわけです。
 区分所有権の目的である専有部分とは、一棟の建物のうた「構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるもの」(区分所有法一条)をいいます。区分所有法では、このように構造上の独立性と利用上の独立性の二つの面から専有部分を決定し、この専有部分以外のすべての部分を共用部分としていますので、建物部分は必ず専有部分か共用部分のどちらかであることになります。
 区分所有権が成立するためには、壁、床、天井などの設備によって建物の部分が他から遮断されている必要があります。この設備は、扉、窓のように開閉が可能なものでもかまいませんが、つい立やロッカーのように移動可能なもので建物の部分を仕切っても区分所有権は成立しません。
 区分所有権が成立するためには、その建物の部分が利用上の独立性を有することも必要です。つまり、その建物部分が経済的な取引単位として認められ、また現に他の専有部分にかかわりをもたずに利用できなければならないわけです。
 したがって、トイレや風呂揚のように他の部分をともなおなければ一戸の住戸として取引の対象とならないものや、外部に出るために他の専有部分を通らさせるを得ないものなどは専有部分とはいえません。
 専有部分を譲渡したり、抵当権などの担保権の目的物としたりする場合は、普通の戸建住宅を所有している場合とほとんど同様です。しかし、専有部分の使用・収益やその取壊し、撤去などについては、区分所有者相互間で強い制約がはたらき、大幅な制限を受けます。区分所有法でも「建物の保存に有害な行為、その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」(六条一項)と規定しています。
 なお、区分所有者は自分の専有部分や共用部分の保存・改良のために、必要な範囲内で他の区分所有者の専有部分に立入ることができる(同法六条二項)のも、同様の趣旨から認められているわけです。
 専有部分以外の建物の部分は、すべて共用部分です。ただし、構造上・利用上の独立性を有する部分も、区分所有者の規約によって共用部分とすることができます。これを「規約共用部分」といい、構造上・利用上の独立性を有しないので、法律上、当然に共用部分とされる「法定共用部分」とあわせて、共用部分を構成します。
 マンションのような建物のうち、構造上・利用上の独立性がなく、いずれの専有部分にえ属さない部分が法定共用部分です。これを、規約によって専有部分にすることはできません。
 一般に、マンションの法定共用部分と解されるのは廊下、階段室、エレベーター室、共同の出入口、ロビー、基礎部分、外壁、屋上などです。ベランダ、バルコニーについても、共同の避難通路としての機能をはたしているときは法定共用部分と解すべきでしょう。
 なお、建物の付属物で専有部分に属さないもの、つまり、電気配線設備、ガス配管設備、給排水設備、集中冷暖房機械、消火設備、エレベーター機械、貯水・浄化槽、ゴミ処理施設なども法定共用部分として取扱われます。
 専有部分としての独立性をそなえる部分であっても、規約によって共用部分とすることができます(区分所有法四条二項)。管理人室、集会室、倉庫などは、この規約共用部分であることが多いようです。また、付属の建物についても同様に、規約によって建物の共用部分とすることができます。建物外の管理棟、集会室、機械室などにこの例がみられます。
 また、最初に建物の専有部分の全部を所有する者(例えば分譲マンションを新築した分譲業者は)は、公正証書により、単独でこのような規約を設定することができることとされています(同法三二条)。
 なお、規約による共用部分は、共用部分である旨の登記をしなければ第三者に対抗することができません。そしてこの登記をすると、当該部分の表題部の所有者の表示、または所有権などの権利の登記は朱抹されることになります。
 共用部分は区分所有者全員の共有に属するのが原則です。ただし、一部の区分所有者のみの共用に供される共用部分は、その一部の区分所有者だけの共有に属します。共用部分の共有については、区分所有法によって民法の共有と異なる権利関係が適用されますが、その概要は次のとおりです。
 共用部分の共有持分は、原則として各区分所有者の専有部分の床面積の割合によります(区分所有法一四条一項)。
 区分所有者の共有持分は、その専有部分の処分にしたがうこととされており、共用部分だけを専有部分から切り離して処分することはできません(一五条)、共用部分の処分は登記事項ではありませんので、登記しなくてもその処分を第三者に対抗することができます(二条三項)。
 共用部分の変更をするためには、原則として、区分所有者の頭数及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議が必要です(一七条一項)。それ以外の管理に関する事項は、区分所有者の頭数及び議決権の各二分の一以上の多数による集会の決議で決めることになっています。ただし、保存行為は各区分所有者が単独で行うことができます(一八条一項)。
 各区分所有者は、共用部分をその用法に従って使用することができます(一三条)。
 共用部分に関する修繕費、維持費、公租公課などの負担は、各区分所有者の持分割合により分担し、共用部分から収益が生じる場合は、持分割合に応じて収取することになっています(一九条)。
 建物が所在する土地(底地)は当然にその建物の敷地とされます(同法二条五項前段)。これを法定敷地と呼び、一筆の土地の一部にのみ建物が存在するときもその一筆の土地全体が法定敷地とされます。また、区分所有者が建物及び法定敷地と一体として管理又は使用する庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができます(規約敷地)(同法五条一項)。
 区分所有者は、専有部分を所有するためには、建物の敷地に関する権利(敷地利用権)を有していることが必要です。通常はこの敷地利用権は敷地の所有権であり、これを区分所有者全員で共有するのが普通ですが、敷地の賃借権や地上権を準共有している場合もあります。この場合、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、規約で別段の定めがなければ、専有部分の床面積の割合によることとされています(同法二二条二項)。
 民法上、建物と土地とは別々の物であるとされているため、区分所有建物においても、専有部分の所有権と敷地利用権とを分離して処分することができそうですが、敷地利用後は通常専有部分の所有権の移転に伴って移転されるものであり、また、分離処分をすると権利関係が復雑になってしまいます。このため、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができないこととされています(同法二二条一項)。
 なお、最初に建物の専有部分の全部を所有する者(例えば分譲マンションを新築した分譲業者)は、規約共用部分の場合と同じように、公正証書により、単独で、規約敷地を定める規約、各専有部分に係る敷地利用後の割合を定める規約及び専有部分と敷地利用後とを分離処分できるとする規約を設定することができることとされています(同法三二条)。
 敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができます(同法一〇条)。これは、収去請求によって建物が破壊されるのを防ぐ趣旨の制度です。
 マンションの場合でも、普通の建物と同様、対抗要件として登記が必要です。この場合の登記のしくみですが、区分所有建物では各戸ごとに別個の登記簿を設けると、建物全体の区分の状態や権利関係を調べる場合に困ります。そこで、一棟の建物ごとに全体の表示登記をし、さらに各戸ごとに普通の建物と同様に、表示に関する登記と保存登記がなされ、これらを全部合わせて一つの登記簿としています。
 以上が専有部分の登記ですが、先に述べましたように、マンションの場合も土地と建物は別の不動産ですので、敷地の権利についても別途登記をすることが必要です。ただし、すでに述べたように、専有部分と敷地利用権との一体性の原則が採用されていますので、権利の変動の登記は専有部分を中心に行われます。
 すなわち、建物(専有部分)の登記用紙には、登記がされた敷地利用権で専有部分と分離処分することができないもの(「敷地権」と言います)が表示される一方、敷地の登記用紙には、当該敷地が専有部分と一体的に処分されるべきものであることを示す「敷地権たる旨の登記」がなされます。この「敷地権たる旨の登記」がなされた後は、専有部分と敷地とが一体として処分されたときの登記は、専有部分の登記用紙にのみ行い、敷地の登記用紙への登記を省略することができるわけです。ただし、専有部分と敷地利用権との一体性が登記上公示される前に善意で分離処分を受けた者は保護されることとされています。(同法二三条)
 マンションの共用部分については、先に述べたように、権利に関する登記も表示登記もしないことになっています。つまり、専有部分を処分すれば、共用部分の共有持分も当然に合わせて処分したことになり、対抗要件がことさらは必要とはならないわけです。この点が普通の建物との登記上の大きな相違点です。
 また、規約共用部分については、法定共用部分と同様、権利に関する登記は不要ですが、共用部分である旨の登記をしなければ、第三者に対して共用部分であることを対抗できません。本来、専有部分として別個に処分できる部分であったわけですので、第三者が不測の損害をこうむらないように、共用部分としたことを公示するわけです。

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