売買契約の締結

 不動産の売買契約を締結するに際しては、通常手付金の授受ということが行われております。手付金として授受される金額はさまざまですが、他方で手付授受の趣旨も一様ではありません。
 これらを大きく分類すれば証約手付、成約手付、違約手付、解約手付に分かれます。

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 証約手付とは、契約成立の証拠として交付される手付のことをいい、成約手付とは契約成立の要件として交付される手付のことをいいます。
 違約手付とは、買主に債務不履行すなわち契約違反がある場合に売主に没収され、売主に契約違反がある場合に売主がその倍額を返還しなければならないとの趣旨で交付される手付のことをいいます。すなわち、違約手付とは売主、買主間の一種の違約金契約に基づいて交付される金員ということになります。この場合、かりに売主、買主に相手方の契約違反により手付金額以上の損害が生じた場合に、その差額をも更に請求できるかは当事者間の約定次第ということになります。
 最後に解約手付とは、手付を放棄しまたはその倍額を返還すれば、具体的な違約すなわち契約違反がなくとも、売買契約を解除し得ることを予定して交付される手付のことをいいます。ただしこの場合には、いつでも契約を解除し得るとするのでは相手方にあまり不利を強いることにもなりますので、相手方が履行に着手するまでに限って解約できるとされています(民法五五七条)。ここで試行の着手とは、売主、買主にそれぞれ要求されている義務の試行を開始すること、もしくはこれに必要な前提行為を開始することであると解されています。
 以上のとおり、手付にもさまざまな性質がありますので、ある場合にそれがどれに該るかを決めることはそれほど容易ではありません。このような場合には、結局売買当事者がどのような合意のもとで手付金を交付したかによりその手付の性質を決定するしかありません。
 なお、この点については民法が手付金の交付があった場合には、解約手付と推定すべきであるとの規定をおいています(民法五五七条)が、これは当事者が手附授受の際にその目的を特に合意しなかった場合の推定規定にすぎませんから、当事者間の合意によりこれを排除するなど、さまざまなバリエーションを設けることが可能になります。また手付は、以上述べた種々の機能のうち一つだけを有しているわけではなく、複数の機能を併せ有していてもいっこうにかまわないわけです。これらも当事者間の合意によりさまざまなバリエーションを設けることが可能になります。
 このようなことから、手付金の授受を行う場合には、それがどのような趣旨で交付されるのか、どのような場合に没収されてしまうのかなどを、十分に確認しておくことが必要になります。このような点を十分に確認しないまま手付金を交付すると、それが後々の紛争の種となることがあります。
 ところで取引が順調に進む場合には、手付金は当然に売買代金の一部に充当されるのが常と思われますが、厳密にいえば手付金とは前述の趣旨で交付される金員のことであり、売買代金とは別のものと考えられています。したがって、手付金交付にあたって予定した事実(違約とか解約等の事実)が生じなければ、本来は買主に返還されることが予定されているといってもよいでしょう。しかしながら、実際に買主に返還したうえで、さらにそれを代金として受け取るというのではあまりにも面倒です。だから手付金をそのまま売買代金に充当するということが行われているにすぎないのです。本来売買代金の一部でないものを売買代金に充当するのですから、当事者間においてその点に関する合意がなければならないのです。そして売買契約書中には、通常このような規定が設けられています。
 なお、実際の取引では手付金という言葉を使わずに、内金、保証金、証拠金などの名目で一定額の金員が支払われることもしばしばあります。そしてこれらの金員が実質的には手付金として交付されているのか、あるいは売買代金の一部として交付されているのかは、しばしば問題になります。このような場合も結局は当事者の意思がどちらであったか、あるいは金額の大小により決まることになりますが、場合によっては授受の実態に注目して内金と書かれていてもは違約ないし解約手付と認定される場合もあろうかと思われます。
 不動産取引では、正式な売買契約を締結する以前に売買の予約を締結することがあります。売買の予約を締結する理由としては、代金の準備が間に合わない、農地取引において知事の許可が出るのに時間がかかるなどがあると思われますが、売買の予約を締結すればそれにより当事者の一方または双方は、予約の内容にしたがって本契約締結の義務を負うことになります。
 もっとも義務を負うとはいっても、相手方が本契約締結を承諾しない限りは、一方的意思表示により本契約を締結することはできません。契約はあくまでも当事者間の合意によって成立するものだからです。したがってこの場合には、契約の一方当事者を相手に承諾に代わる判決を求める訴訟を起こす以外に所期の目的を達成する方法はないことになります。
 しかしながら、これではあまりに手続きが面倒でわざわざ予約を締結したことの意味が失われてしまいます。そこで民法は、こうした回り道をしないですむように、予約上の権利者が売買を完結する意思を表示すれば、それだけで売買の効力を生ずるという約定を有効と認めることにしました(民法五五六条一項)。すなわち、前述の回り道を避けるための合意を有効と認めたのです。もっともこの場合には一方当事者の一方的な意思表示により完全な売買契約が成立するのですから、予約の時点で将来成立するであろう売買契約の具体的条件を決めておかなければなりません。すなわち、売買の対象となる物件の特定はもとより、その代金額についても一定額ないしは将来一定額に確足し得る方法を合意しておかなければならないのです。
 なお民法は、このような一方的意思表示により完全な売買契約の成立を認める一方で、予約完結権行使に期間的制限をおいて(民法五六六条二項)相手方当事者の保護をはかっています。
 最後に登記の点について付言すると、売買の予約はあくまでも予約にすぎませんから、不動産の本登記を買主に移転することはその時点ではできません。しかしながら、将来の権利確保のために仮登記を設定することは可能です。出来得るならば仮登記を設定しておくことが取引の安全確保のために得策であると思われます(不動産登記法二条)。
 契約は当事者間の合意により成立するものです。合意さえ成立すれば、わざわざ書面にせず、口頭のままであっても完全に有効です。しかしながら、合意内容を十分に確認し、将来の紛争を予防し、また不幸にも紛争が生じた場合の証拠の問題などの点を考えますと、きちんとした書面を作成しておくことがきわめて重要になります。特に不動産という高価な物件を売買する場合には、その必要性が大となります。
 契約書は当事者間の合意内容を書面にしたものですから、当事者が作るものであることはいうまでもありません。しかしながら、その文案、構成などについては法律知識が十分でない人の場合には、それほど容易であるとは思えません。したがって、法律の専門家に依頼する必要が生じます。不動産の売買というような高価な取引の場合には、将来のトラブル防止のためにも、専門家に依頼することをお勧めします。
 契約が無効であるとは、当初から契約の効力がまったく生じない場合のことをいいます、民法はどのような場合に契約が無効になるかについて個別の規定をおいています。以下簡単に説明いたします。
 まず契約内容が公序良俗に違反する場合(民法九〇条)です。これは一言でいえば、契約内容どおりの効力を認めると著しく弊害が生ずる場合です。例えば五〇万円の借金を棒引きにするかわりに一〇〇〇万円相当の不動産を譲り渡すといった場合がこれにあたります。
 また心裡留保(民法九三条)、虚偽表示(民法九四条)、錯誤(民法九五条)といった場合にも、同様に無効となります。心裡留保とは、契約の一方当事者に契約を締結をする意思がない場合のことで、相手方がこれを知っており、もしくは通常の注意を払えば知り得た場合には契約の無効になります。虚偽表示とは、契約の双方当事者に契約締結の意思がないのにもかかわらず、外観上契約の形式を整えただけの場合をいいます。もっともこの場合にも、この外観が有効であると信頼して取引関係にはいった第三者がいる場合には、その第三者に対しては契約が無効であることを主張することは許されません(民法九四条二項)。錯誤とは、契約当事者が重大な思い違いをし、それに気付いていたならば契約をするはずがないことが明らかな場合をいいます。
 以上のほかに代理権限のない代理人が本人を代理して契約を締結した場合にも(無権代理)、契約は無効になります。
 次に契約が取り消される場合とは、締結された契約自体は有効であるが、一方当事者の取消しの意思表示により契約が当初にさかのぼって無効となる場合をいいます。具体的には、前述の未成年者、禁治産者などの行為無能力者が単独で契約を締結した場合(民法四条二項、九条、一二条三項)、一方当事者が相手方の詐欺もしくは強迫により契約を締結させられた場合(民法九六条)、夫婦間の契約(民法七五四条)などといった場合がこれにあたります。
 契約書作成の際に必要と考えられる費用は、具体的には契約書に貼付する印紙代、専門家を依頼した場合の費用、契約書をさらに公正証書にする場合の費用、その他の実費といったところでしょう。具体的にこれがいくらになるのかは、物件の価格、取引の難易度などによっても異なってきますが、民法はこれらの費用については特約がないかぎり当事者の平等分担とする旨の規定をおいています(民法五五八条)。もっともこれは当事者間の合意により自由に変えられますので、契約書中ではっきりと決めておくとよいでしょう。
 不動産売買の場合には、不動産の所有権移転登記に要する費用が通常の登記費用と考えられます。まず必要になるのは登録免許税です。これは不動産の固定資産税課税評価額の一〇〇〇分の五〇になります。これ以外に登記手続きを司法書士などに依頼する場合の費用も必要になります。
 ところでこれらの費用は、売買物件の所有権登記を移転するために必要な費用であり、他方で売買物件の登記を責任をもって買主に移転するのは売主の義務ですから、売主の義務履行に必要な費用であるとも考えられます。したがって売買契約中でなんらかの規定をしない限り、売主が負担すべき費用ともなりそうですが、実際には当事者間の合意により買主負担とされることが多いようです。
 売買契約の履行といえば、一般的には代金の支払い、物件の引渡し、所有権移転登記の三つを指します。もちろんこれ以外にも契約書中で当事者の義務が約定されていれば、その義務の履行も売買契約の履行の一つとなります。
 代金の支払いについては、時期、場所、現金以外で支払う場合その方法などが問題になり、また引渡し、登記についてもその具体的方法が問題になりますが、それぞれ前述した箇所を参考にして下さい。

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