貸主借主の交替

土地や家屋の借主が、また借しなどで交替したり、貸主が、売買などで変ったりした場合、法律的に、いろいろ難しい問題が生じます。以下、簡単に説明してみます。

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 地主や家主が交替した場合、賃借人が借地権や借家権を新地主に主張するために対抗力が必要なことは、すでに述べたとおりです。
 ところで、土地を借りる前に、その土地に抵当権がついている場合はどうなるでしょうか。抵当権をつけた債務者である地主が債務を支払わず、抵当権が実行され、土地が競売され競落した人が新地主となって借地人に立退きを要求した場合はどちらが勝つかという問題です。
 この場合は、先に抵当権の登記をした新地主が勝ちます。抵当権の価値は登記の時期に遡り、更地の抵当権に基づいて土地の所有権を取得した競落人を保護することになります。借地人としては、抵当権の登記より先に対抗要件(建物の登記など)を備えるべきです(遂にいえば、抵当権が設定されているかどうか、を登記簿で確認することも必要になります)。
 貸主が交替した場合、賃貸借関係は原則としてそのまま新貸主に引き継がれますが、敷金などはどうなるのでしょうか。賃借人は、元の貸主に返還の請求をするしかないのか、新貸主にも返還を求めることができるのかという問題です。
 判例は、借家契約において、敷金返還債務は新家主に引き継がれ、借家人は新家主に対し返還を求めることができるとしました。
 建物を買い取るような家主は、通常は資力もあるから、それよりも借家人を保護しようという考えでしょうか。いずれにしても、借家人のいる建物を買おうとする人は、事前に敷金の存否や額についても充分調査するべきでしょう。
 権利金や保証金の場合は額が高いことが多く、敷金と同様に考えるべきか否かは即断できませんが、一般的には引き継ぐのが原則と考えてよいと思われます。
 借地上の建物を第三者に譲渡した場合、通常は第三者がその建物を使用するわけですから、借地権を譲渡ないしは転貸したことになります。
 民法六一二条は、借主が貸主に無断で権利(この場合は借地権)を譲渡・転貸をすると貸主は契約を解除できることになっています。
 では貸主たる地主が承諾しない場合、賃借人はどうしたらよいのでしょうか。賃借人は、裁判所に対して、「賃貸人ノ承諾ニ代ハル許可」(借地法九条ノニ)を求めることができ、裁判所が許可すれば、借地権を譲渡・転貸できることになります。この場合裁判所は、借地の建物を譲渡しようとする場合で、第三者が借地権を取得しても地主に不利になるおそれがなく、借地権の残存期間、従前の経緯、賃貸譲渡の必要性その他いっさいの事情を考慮して許可が相当である場合、許可をしなければなりません。
 貸主が譲渡・転貸に承諾する場合でも、借主に対して承諾料(名義書換料ともいう)を求めることが多く、借主もこれを支払う慣行があります。また、前記の承諾に変わる許可の裁判においても、賃借人が一定の「財産上ノ給付」(借地法九条ノ二第一項)を地主に与えることを条件として許可されるのがほとんどです。この「財産上ノ給付」が承諾料に相当します。
 承諾料の相場は、借地権価額(大都市では更地価格の七〇%程度とされる)の一〇%前後が多いのですが、借地権の残存期間、従前の経過(権利金や更新料の授受、その額)、その他一切の事情を考慮して最終的には裁判所が決定します。
 では、父である借地人が死亡して、息子が建物を相続により取得した場合はどうなるのでしょうか。この場合、借地権は相続財産の対象になりますから、借地権の譲渡・転貸という問題ではなく、当然にその息子が借地人になるわけで、何らの承諾料も支払う必要はありません。
 借家関係は、借地関係と異なり、人的要素が強いため、無断で借家権を譲渡すると解除されても仕方がありませんし、承諾に変わる許可の裁判という制度もありません。家主は、建物の種類に応じた使われ方をするよう考慮して借家人を選び、その信頼関係の上に借家契約を結ぶわけですから、借家人が転々と変わるようでは、信頼関係が破られてしまうことになるからです。
 借家人が死亡した場合は、借地関係と同様で、借家権の譲渡・転貸という問題は生じません。

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