借地・借家の期間・更新

 借地契約の期限がすでに切れてしまいましたが、地主からは何もいってきません。このまま、継続して借地したいのですが、どんな手続を取ればよいのでしょうか。

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 借地法の適用のある借地権(建物所有を目的とする賃借権及び地上権)においては、その存続期間の最短が定められており、これより短い期間の契約は無効となります。建物は長い寿命を有し、建設のために投下された費用を考えると、存続期間を短くして建物をこわして元に戻すことは、社会経済上も大きな損失だからです。
 同法でいう存続期間の最短は「石造、土造、煉瓦造又ハ之二類スル堅固ノ建物」の所有を目的とするもので三〇年、「其ノ他ノ建物」非堅固建物で二〇年となっています。これは最短期間ですから、逆にこれより長い期間(たとえば百年)を存続期間とする契約も有効です。
 では、借地法の存続期間を特に決めなかった場合はどうなるでしょうか。借地法二条一項はこのような場合に対し、堅固建物については六〇年、非堅固建物については三〇年と規定しています。
 存続期間中に建物が朽廃(朽ち果てること)した場合、借地権は消滅しますが、当事者が契約で三〇年以上(または二〇年以上)の存続期間を定めたときは、朽廃しても存続期間満了まで有効に借地契約は存続します。
 借地上の建物の種類や構造について、当事者間で何らの定めもしないで契約を結んだ場合はどうなるでしょうか。この場合は、借地権は非堅固建物所有を目的とするものとみなされ、三〇年が存続期間となります。
 借地法の法定期間より短い期間(例えば一〇年)を定めた場合の存続期間については最高裁の大法廷の判例があります。最高裁は、そのような場合は、存続期間についての約定がなかったのと同じであるから、三〇年(非堅固建物である)であるとしています。反対意見としては借地法の最短期間(二〇年)にするべきだとする考えもありますが、借地人保護の立場から、できるだけ長い存続期間を認めようとするのが判例の考え方ともいえます。
 借家の場合は、存続期間を定める場合は、一年以上二〇年以下の範囲でなければならず、一年未満の定めの場合は一年に、二〇年を超える場合は二〇年にそれぞれみなされます(ただし、後述のとおり更新される)。
 期間の定めのないときは、借主はいつでも解約を申し入れることができますが、貸主が解約の申し入れをするには、正当な事由がなければなりません。
 借地権が存続期間を満了した場合、ただちに借地権を消滅させ、建物をこわすのは、現在の建物の耐用年数からいっても社会的経済的損失は大きいため、借地法は、期間満了後も原則として契約は更新されるものと定めて、借地権の存続をはかっています。
 借地法は更新の種類として、合意による更新、借地人の請求による更新、借地権消滅後の使用継続による更新、の三つを規定しています。
 そこで、事例の答としては、借地人は三種類の更新のいずれか一つを選べばよいわけです。
 当事者が合意で更新した場合、法(五条)は最短期間についてのみ制限をしており、堅固建物で三〇年、非堅固建物で二〇年としております。もちろんこれより長い更新期間でもいっこうにかまいません。
 期間満了後も建物が存続する場合、賃借人が借地契約の更新を賃貸人に請求したときは、原則として借地権は更新され、その期間は堅固建物で三〇年、非堅固建物で二〇年となります。
 賃貸人が更新を拒絶するためには、更新請求に遅滞なく異議を述べ、かつ地主が自分で土地を使用することを必要とすることなどの「正当の事由」があること、の二つの要件が必要です。この場合に限り更新はなされず、借地権は消滅します。
 そこで「正当事由」の有無が重要な問題となりますが、正当事由の意味については、通常は地主及び借主の土地使用の必要性の比較が最大のポイントとなっています。居住のためか営業のためか、地主が土地を必要とする理由は何か、借地人が借地権を失った場合いかなる不利益があるか、その他諸々の事情を総合的に判断して、正当事由の有無を決めます。
 正当事由が認められるケースとして考えられるのは、地主側の住居が極端に狭すぎる場合、借地人が資産家で他に不動産を所有している場合、移転先が容易に探しうる場合、借地人に背信行為があった場合などがあげられます。また地主が、代替地や立退料を提供したか否かも、正当事由を袖強する材料となります。しかし一般的にいって、「正当事由」の存在が肯定される例は極めてまれでしょう。
 借地権が消滅した後も、借地人が土地の使用を継続している場合は、原則として借地契約は更新されます。
 地主が更新を拒絶するためには、遅滞なく、土地の継続使用について借地人に対し異議を述べ、かつ「正当事由」が必要です。
 期間の定めのある借家契約は、合意により更新できるほか、一時使用のための借家契約でない限り、原則として法定更新されます。更新を拒絶するためには、当事者が、相手方に対し期間満了前六ヵ月ないし一年内に更新拒絶の通知をし、「正当事由」が存在することが必要です。
 この正当事由は、自己使用の必要等であることは借地と同様ですが、借地契約よりは認められやすいようです。
 期間の定めのない借家契約は、解約申し入れによってのみ終了しますが、その申し入れは、六ヵ月前にしなければならず、更新拒絶と同様の「正当事由」が必要です。

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