賃貸借契約の実際

 いろいろな法律相談の中でも、もっとも多いのが借地・借家の紛争です。ところで、土地や家屋を賃貸借する場合、契約書を作成するのが普通ですが、借地・借家紛争のほとんどが、この契約の不備からくるものです。契約を結ぶ際に、次のことを確認しておきましょう。

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 借地借家契約を結ぶ場合、後日に紛争の種を残さないようにするためにも、相手方に関する事前調査をする必要があります。
 契約期間が長期に渡ることから、相手方の信用状態は大きなポイントです。貸主にとっては、借主がきちんと地代・家賃を払ってくれるかどうか、借主にとっては、貸主がむやみに賃料の値上げを請求したり、無理難題をもちかけたりしないかどうかという点が重要で、相手の状況を可能な限り調査すべきです。
 借地契約においては、契約の目的は決定的意味をもちます。建物の所有を目的としない借地契約には借地法の適用がありません。駐車場、資材置場などがそれにあたります。また、借地法の適用がある場合でも、建物の構造によって存続期間に違いがあります。鉄骨造りのような堅固な建物では最低三〇年ですが、木造のような非堅固建物では最低二〇年です。
 借主は、現場を調べるのは当然のことですが、それだけでなく借りるべき土地や建物の所有者が貸主であるかどうかを調査する必要があります。土地や建物の権利関係は法務局の登記簿に記載されています。借主は登記簿を閲覧して、貸主が所有者かどうかを確認する必要があります。貸主が所有者でない場合でも、転貸(また貸し)することはできますが、元の貸主(所有者)の承諾が必要ですから、承諾の有無を調査すべきです。
 借地上の建物を借りる場合は、建物の所有者(貸主)が地主と借地契約を締結しているか否かを調査すべきです。借地契約がなければ、地主から家主に対し明渡しを求められた場合、借家人も建物から退去を迫られる場合もあります。
 借地契約の場合重要なのは、土地の利用に関して、法律上の制限があるか否かを調査することです。
 代表的なものは都市計画法に基づくもので、さまざまな利用制限があります。その土地が第一種住居専用地域であれば原則として店舗・事務所は建てられませんし、工業専用地では住宅は建てられません。防火地域では、建物の種類・構造等が規制されています。
 他にも、法律や条例によってさまざまな土地利用に関する制限がありますので、事前に区役所等で調査をする必要があります。
 地代・家賃の支払方法については、通常は契約に規定されるはずです。民法では、支払時期について後払(六一四条)の規定がありますが、契約で前払と定められることが多く、この場合は契約の効力が優先します。支払場所については、持参払(四八四条)の原則がありますが、取立払(貸主が取り立てる)にしてもよいし、銀行振込にしてもよいのです。要は契約の決め方次第ということです。
 借家契約を締結する際、敷金を支払うことが多いようです。敷金は、賃借人の賃料や賃貸借契約に伴う債務を担保する目的で授受されるものであり、賃借人に債務が何もなければ、契約終了の際、全額賃借人に返還されるべきものです。賃借人に賃料不払やその他の債務不履行(例えば、建物を故意過失により損壊させ、損害を賠償していない場合など)があれば、その分減額されて返還されることになります。権利金 権利金も契約締結の際、支払われる金銭ですが、通常は敷金と追って契約終了時には返還されないものです。権利金の性質についてはさまざまな説があり、賃料の一部の一括前払とするのが通説です。
 しかし、権利金の名目で、他の場合にも金銭の授受がなされることがあります。契約期間が満了する際に支払われるもの、借地権借家権が譲渡されるときに支払われるものなどがそれですが、前者は更新料、後者は賃借権譲渡承諾料というべきもので、本来の権利金とは性質が追うと考えてください(ほかに礼金もありますが、法律的には権利金と同様に考えてよいものです)。
 契約の内容と法律の規定が異なる場合は、原則として契約の効力が優先します。契約内容は当事者が自由に決めることができるという近代私法の大原則(これを契約自由の原則といいます)によるものです。
 しかし、借地借家契約においては、貸主が借主に比べて優位な立場にあることから、借主に不利益な契約になりがちなため、借主保護のために、借尨法や借家法で法の規定に反する特約で借主に不利なものは無効とみなしています(借地法一一条、借家法六条)。
 借地法は存続期間の最短を堅固建物(コンクリート造など)については、三〇年、非堅固建物(木造)について二〇年と定めています。これより短い場合は期間の定めがない契約と同様にみなされ、存続期間は堅固建物は六〇年、非堅固建物は三〇年となります。
 借地契約では期間が満了しても建物が存在する場合、貸主に正当事由がない限り、契約は更新されます。貸主に正当な事由があって更新できない場合には、借主の請求により貸主は建物を買い取らなければなりません。これらに反する特約は無効です。
 借地上の建物が焼失しても、借地権の存続期間がある限り借地権は消滅しません(朽廃〈きゅうはい〉した場合は消滅します)。これに反する特約に無効です。
 また、増改築禁止特約、借地権・借家権の無断譲渡・転貸禁止特約は一般には有効とされます。
 借地権や借家権は強い内容を特つ権利ですが、あくまで債権です。貸主が変わった場合、新しい貸主(地主や家主)に対して借地権や借京極を主張するためには、登記が必要となります(民法一七七条)。登記のように第三者に対し自分の権利を主張できる法律的条件を対抗要件といいます。
 借地の場合ですと、土地賃貸借の登記のほかに、地上権の登記も可能です。しかし通常は、貸主がそのような登記に協力することはありません。そこで、「建物保護ニ関スル法律」では、借地上の建物の登記があれば対抗力があると規定し、借主を保護しています。土地と建物とでは登記簿は別ですが、ある土地上に建物があるか否かは、建物の登記簿をみれば、第三者は容易にわかるというわけです。
 借地契約の途中で、契約上定められた条件が土地の利用にとって不都合になることがあります。周囲の市街化により、借地人が従来の非堅固建物を堅固なものにしたい場合はどうしたらよいでしょうか。地主としては、堅固建物では存続期間が長くなり、不利ですから、なかなか話はまとまりません。
 もし、その借地の地域が防火地域になるなどの事情の変更があり、当事者間で借地目的の変更について協議がととのわない場合は、借主の申立てにしたがって、事情変更による借地条件変更の裁判をすることができます。条件変更の裁判があると、借主は一定の変更承諾料に相当する金銭を支払うのが通常ですが、地主の承諾はいりません。
 増改築制限特約の変更の場合も、借地法八条ノニでは、増改築が「土地ノ通常ノ利用上相当トスベキ」場合に限り、裁判により特約を変更することができるようになっています。借地人が、裁判手続によらず、勝手に増改築をした場合は、契約を解除されてもしかたがないことになります。
 建物の使用目的として、店舗用とか、住居用とかに限定される特約をすることが多いようですが、この特約に違反した場合、貸主は契約を解除できるか否かということが問題になります。
 この問題に対する答は一概にはいえません。建物の構造や周囲の状況や、目的変更の程度などの事情を勘案し、場合によっては解除されても仕方がない場合もあります。

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